Главная | Взыскание на право на долгосрочную аренду недвижимого имущества

Взыскание на право на долгосрочную аренду недвижимого имущества


Tarasenko The article draws attention to the distinctions in levy of execution on the right of lease of immovable property from other property and detects controversies and drawbacks in regulation of the said issue. The author rests upon such peculiarities of the relations in question as alienation of lease rights as well as duties, cases of necessity of receipt of consent of the lease-holder to sale of lease rights, implementation of the lease right to a land plot together with the building located on it.

The author gives recommendations to law-enforcement agencies and introduces his own proposals with regard to improvement of the current legislation. Значительные трудности в сфере исполнительного производства вызывает обращение взыскания на имущественные права; это связано и с их большим разнообразием это права, вытекающие из инвестиционных контрактов, дебиторская задолженность, арендные права и многие другие , и с тем, что реализация имущественных прав зависит не только от характера самого права, но и от его оформления, и, конечно, с регулированием данного вопроса, порой недостаточным, порой противоречивым.

В данной статье автор выявляет особенности, связанные с обращением взыскания на право аренды недвижимого имущества, знание которых поможет избежать судебных процессов о признании торгов недействительными которые в конечном итоге оборачиваются расходами для государственного бюджета, поскольку взыскатель обладает иммунитетом от возврата полученных им в процессе исполнительного производства сумм , а также выявляет противоречия и недостатки в регулировании данного вопроса.

Удивительно, но факт! Все это позволяло сделать вывод о том, что обращение взыскания на землю в свете ст.

Действовавший до г. Федеральный закон от 21 июля г. Действующий Федеральный закон от 2 октября г.

Удивительно, но факт! В соответствии со ст.

В перечень имущественных прав, перечисленных в ст. Изменяя норму, законодатель, видимо, учел, что российское законодательство не знает понятия "долгосрочной аренды": Собрание законодательства Российской Федерации.

Важная особенность арендных правоотношений состоит в том, что они всегда двусторонние: То есть в обязанности и судебного пристава-исполнителя, и организатора торгов не входит выяснение круга обязанностей арендатора задолженности по арендной плате, платы за право аренды и т. Однако судебная практика внесла коррективы в данный вопрос: Учитывая, что право аренды… возникает только после заключения соответствующего договора, оно не может быть продано вне рамок этого договора".

Представляется, что данное требование следует применять к реализации арендных прав любого недвижимого имущества.

Удивительно, но факт! Действующая редакция приведена в соответствие с положениями п.

Таким образом, реализация арендных прав — особенный случай, когда продаются не только права, но и обязанности, и органам и организациям, уполномоченным на их оценку и продажу, стоит это учитывать: Во избежание двусмысленного толкования требование о том, что помимо договора аренды судебный пристав-исполнитель должен передавать оценщику и организатору торгов также документы, определяющие все обязанности арендатора акты сверок, справки о задолженностях и иные , а также о том, что при реализации прав аренды происходит уступка прав и обязанностей по договору аренды, целесообразно внести в Закон.

Порядок производства исполнительных действий в отношении арендных прав сходен с общим порядком реализации прав на недвижимое имущество и включает арест, оценку и передачу на торги.

Удивительно, но факт! Противоположное мнение высказывает В.

Однако договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, и в отсутствие иных юридически важных сроков для аренды недвижимого имущества, которые могут быть применены в данной ситуации, будем считать долгосрочным договором аренды недвижимого имущества именно такой договор. Необходимо помнить, что договор аренды на срок более года, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Удивительно, но факт! Могут ли быть подвергнуты взысканию права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок?

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. После истечения срока аренды, если имущество арендатора оказывается у арендодателя на законном основании.

Рекомендуем к прочтению! ипотека это залог декан-нн

Однако в этом случае необходимо обращать особое внимание на то, что имущество арендатора должно оказаться у арендодателя не против воли арендатора. Если иное не указано в договоре аренды, то в этом случае арендодатель не имеет права удерживать имущество арендатора.

Как следовало из материалов дела, в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору в части внесения арендных платежей арендодатель в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, о чем уведомил арендатора. Невозможность обращения взыскания на право долгосрочной аренды недвижимого имущества при отсутствии согласия арендодателя.

В соответствии с ч.

Обращение взыскания на право аренды имущества

Территориальные органы ФССП России указывают, что нередко обратить взыскание на право долгосрочной аренды недвижимого имущества невозможно в связи с отсутствием согласия арендодателя на обращение взыскания.

В то же время из представленной территориальными органами ФССП России информации следует, что в большинстве случаев не учитывается отсутствие необходимости в получении такого согласия, если в договоре аренды земельного участка не содержится указание на обязанность арендатора получать согласие арендодателя на передачу прав по договору аренды, на что уже обращалось внимание в информационном письме ФССП России от Также необходимо учитывать, что если взыскание обращается на здание или сооружение, находящееся на арендованном земельном участке, либо на заложенное право аренды, согласия арендодателя на обращение взыскания не требуется.

Арбитражным судом Кировской области 6 декабря г. Таким образом, взыскатель был возвращен в первоначальное положение, когда он настаивал на том, что получения согласия арендодателя на реализацию права на торгах в данном случае не требуется, так как право долгосрочной аренды возникло у арендатора в результате победы в конкурсе. Данная позиция основана на сравнительном анализе российского законодательства. В чем же она заключается? Многие законодательства становятся на сторону арендаторов и признают безусловную обязательность для нового собственника договоров аренды.

Удивительно, но факт! При обращении взыскания на имущество должника — индивидуального предпринимателя по требованиям исполнительного документа, не связанным с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются правила очередности, предусмотренные статьей 69 Закона об исполнительном производстве.

Это вызвано потребностями хозяйственной практики: Кроме того, усилилась социальная направленность гражданского права, которое в этой части встало на защиту прав арендаторов, прежде всего нанимателей земли и жилых помещений, не желая лишить их крова и возможности существовать за счет обработки земли только по воле нового собственника. Так, в измененной законом 13 апреля г.

Удивительно, но факт! Обращение взыскания на земельный участок — последовательность действий Перечень имущества должника-организации, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается федеральным законом.

Жюллио де ла Морандьер пишет, что простая формальность, при выполнении которой договор приобретает достоверную дату и которая выполняется всегда, ибо договоры найма по общему правилу подвергаются регистрации, сообщает нанимателю некоторое право следования: Статья упоминает только о покупателе, каковым являются, впрочем, и лицо, приобретающее с торгов имущество, на которое обращено взыскание, и лицо, приобретающее имущество на повторных торгах.

Но нет сомнений в том, что право из зарегистрированного договора противо- поставимо любому третьему лицу, ставшему приобретателем нанятой вещи, в силу договора мены, дарения, а равно и лицу, которому передан узуфрукт имущества[]. Аналогичное правило о сохранении договора найма при переходе имущества к другому собственнику содержалось и в ст. Договор найма сохраняет силу и при переходе имущества от одной государственной организации наймодателя к другой. Таким образом, теоретическое положение, которое не позволяет связывать нового собственника договором аренды, заключенным его правопредшественником, положительным законодательством было последовательно исключено, причем безоговорочно.

При этом российский законодатель не обусловливает переход прав арендатора наличием или отсутствием у нового собственника приобретателя информации о существовании соответствующих обязательств.

В настоящее время при существовании общей нормы ст. Очевидно, что и сама норма ст. Тем не менее при анализе норм действующего законодательства можно указать на случаи, когда принудительная продажа приводит к прекращению договора найма и иных договоров, на основании которых имущество предоставляется в пользование.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Такая опасность для арендатора нанимателя возникает при обращении взыскания на предмет ипотеки. Закон об ипотеке не ограничивает по общему правилу право залогодателя без согласия залогодержателя передавать заложенное имущество в аренду при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества п.

Но в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования этим имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд, то с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания п.

Таким образом, мы видим, что договоры аренды недвижимого имущества, заключенные до заключения договора об ипотеке, сохраняют свою силу при обращении взыскания на это имущество как на предмет ипотеки. N ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности".

Возможно ли применение ст.

Еще по теме Судьба прав арендатора при обращении взыскания на переданное в пользование имущество:

Да, возможно, это подтверждает и судебная практика. Однако все вышеизложенное - частные случаи реализации арендных прав, а в законодательстве не выработана универсальная позиция по этой проблеме. Думается, что при решении вопроса о необходимости получения согласия арендодателя на отчуждение права аренды во главу угла должен быть поставлен принцип значимости личности арендатора для арендодателя, и если личность арендатора не имеет решающего значения то есть договор в аналогичной ситуации мог быть заключен с любым лицом , то и отчуждение права аренды может производиться без согласия арендодателя.

Представляется, что это могут быть следующие случаи: На взгляд автора, соответствующие изменения следует внести в Закон во избежание неопределенности применения подп.



Читайте также:

  • Как проверить где я пропис
  • Закон рк о регистрации недвижимости и сделок с ним
  • Минимальная пенсия для неработающих граждан