Главная | Стандарт оценки недвижимого имущества

Стандарт оценки недвижимого имущества


Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт или реконструкцию имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Удивительно, но факт! Метод дисконтирования предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

Анализ наиболее эффективного использования может проводиться в отношении отдельных составных частей объекта оценки условно свободного земельного участка, отдельных зданий имущественного комплекса и др. Подобные объекты при оценке рыночной стоимости должны выбираться в соответствии с наиболее эффективным использованием объекта оценки.

Удивительно, но факт! На основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов оценщик производит их согласование для получения итоговой стоимости объекта оценки.

Требования к заданию на оценку Задание на оценку должно содержать: Методы, установленные в Стандарте, используются для оценки полных прав собственности на недвижимое имущество, расположенное на территории Республики Казахстан. Права аренды, землепользования и недропользования относятся к нематериальным активам и оцениваются с использованием методов, установленных в соответствующем стандарте.

Методы оценки недвижимого имущества 5.

Проекты по теме:

Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы. Доходный подход применяется при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью приносить доходы. Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур: Метод дисконтированных денежных потоков предусматривает следующую последовательность оценочных процедур: Стандарты и правила оценочной деятельности, обязанность по разработке которых Законом об оценочной деятельности в редакции была закреплена за саморегулируемыми организациями оценщиков, по своему смыслу и содержанию должны были бы представлять собой стандарты профессиональных общественных объединений, а стандарты деятельности оценочных фирм как стандарты корпоративные предприятий содержали бы требования, которые регулировали бы отношения между исполнителем оценщиком и потребителем заказчиком оценочных услуг.

Разработка подобной системы стандартов оценки позволила бы обеспечить единый подход к формированию условий и требований к качеству проведения оценки собственности в России.

Регулирование оценочной деятельности даже в условиях ее саморегулирования в широком смысле должно осуществлять государство, что оно и пытается делать Законом об оценочной деятельности. Закон должен определять условия функционирования субъектов оценки, систему регулирования, особенности, цели и перспективы развития профессиональной оценки как отдельной отрасли сферы услуг.

Положения Закона по этим вопросам могли бы быть гармонизированы согласованы с ГОСТами, которые следовало бы разработать для любой сферы услуг.

Домашний очаг

Эти правила и нормы также должны были бы согласовываться с общими ГОСТами, которые следовало бы разработать для любого вида услуг. Вопросы качества результата проведения оценочных работ вид, объем и параметры отчета об оценке как продукта осуществления работ определенного вида могут быть предметом стандартизации в федеральных стандартах оценки как это уже делается в ФСО3. Сам же процесс профессионального стоимостного оценивания его алгоритмы, модели, расчеты, аналитика, процедуры принятия решений, формулирование выводов и пр.

В этих условиях для решения проблемы повышения качества оценочных услуг следовало бы обратить большее внимание на сферу образования оценщиков, уровень которого часто оставляет желать лучшего. Можно также активнее задействовать такой инструмент повышения качества, как экспертиза отчетов об оценке, причем не по формальным признакам соответствия требованиям нормативных документов, а с точки зрения проверки на достоверность полученных оценщиком результатов. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод методы оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»

При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода методов , позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода методов объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Согласование результатов оценки В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом.

Удивительно, но факт! Эффективный возраст объекта недвижимости определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр.

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Рыночная стоимость улучшений, при необходимости их отдельной оценки, рассчитывается как разность рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка с улучшениями и рыночной стоимости земельного участка как свободного. Общие требования к проведению оценки недвижимости 6.

Удивительно, но факт! Во время проведения оценки также учитываются типовые условия договоров аренды подобного недвижимого имущества.

В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, которые оценщик должен определить при проведении оценки объекта недвижимости. К таким величинам, могут относиться, в том числе: Оценка объектов недвижимости с неоформленными правами на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника улучшений в отношении земельного участка и типичных намерений собственников в отношении участка выкуп или аренда , сложившихся на рассматриваемом рынке.

В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении объекта оценки, ограничений в использовании и обременений, а также экологического загрязнения, стоимость объекта оценки определяется оценщиком исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений, обременений и загрязнений, если в задании на оценку не указано иное.

Удивительно, но факт! Базируется на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.

Для определения рыночной стоимости других объектов оценки затратный подход применяется в случае, если их замещение или воспроизведение физически возможны и или экономически целесообразны. Во время применения затратного подхода информация, которая используется для проведения оценочных процедур, должна отвечать рыночным данным о затратах на создание этого недвижимого имущества или подобного недвижимого имущества в современных условиях с учетом дохода подрядчика.

Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков, которые содержат земельное улучшение, состоит в определении остаточной стоимости замещения воспроизводства объекта оценки. Остаточная стоимость замещения воспроизводства состоит из остаточной стоимости замещения воспроизводства земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка прав, связанных с земельным участком во время его существующего использования. Метод воспроизводства, как правило, применяется для проведения оценки объекта, замещение которого невозможно, а также в случае соответствия существующего использования объекта оценки его наиболее эффективному использованию.

Подписка на материалы

Метод замещения, как правило, применяется для определения стоимости замещения объекта, который построен строится по типовому проекту, или при условии экономической целесообразности восстановления объекта оценки в его первоначальном виде. Оценка земельных участков, которые содержат земельное улучшение, или оценка земельных улучшений с применением методов затратного подхода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур: Исходными данными о физических характеристиках земельных улучшений являются: Указанные исходные данные прилагаются к отчету об оценке имущества.

Стоимость замещения воспроизводства рассчитывается с помощью следующих методов: Величина накопленного износа недвижимого имущества равна совокупности физического, функционального и внешнего экономического износов: Устранимый физический износ равен сумме затрат на устранение создание, замену, текущий ремонт признаков физического износа.

Неустранимый физический износ рассчитывается методом разбивки на конструктивные элементы, если они имеют различный срок жизни как средневзвешенная величина износа всех конструктивных элементов.

Удивительно, но факт! Цели базовых стандартов оценки Концепция развития оценочной деятельности одной из задач на среднесрочную перспективу поставила формирование система федеральных стандартов оценки.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам элементам сравнения , выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости; е для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; г метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость; д метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.

Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем; е структура учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива используемых ставок дисконтирования и или капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого капитализируемого дохода; ж для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи; з оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции , может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.



Читайте также:

  • Пожизненно наследуемое владение и аренда земельных участков
  • Выдача разрешения на отчуждение недвижимого имущества
  • Статья за оскорблении национальности